Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024

Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus on poistunut 1.1.2024. Jos ostat ensiasunnon vuonna 2024 tai sen jälkeen, maksat varainsiirtoveron kuten kuka tahansa: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Vapauden saa enää vain ennen sitä päivää allekirjoitetulla kauppakirjalla.

Mikä muuttui

Verohallinto sanoo asian yhdellä lauseella:

Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus on poistunut 1.1.2024. Jos ostat ensiasunnon vuonna 2024 tai sen jälkeen, sinun pitää maksaa asunnosta varainsiirtovero. Verovapauden saa vain, jos ensiasunnon sitova kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu ennen 1.1.2024.

Se on koko muutos. Ennen sitä päivää ensiasunnon ostaja, joka täytti ehdot, ei maksanut varainsiirtoveroa lainkaan. Nyt hän maksaa saman veron kuin kuka tahansa muu.

Verohallinnon sivu esittää tämän toteamuksena, ilman laskuesimerkkiä. Se on oikein virastolta, mutta se jättää lukijan tekemään laskun itse. Teemme sen alla.

Mitä maksat nyt

Verokannat ovat Verohallinnon oman huomioruudun mukaan nämä:

| Ostat | Verokanta | Lähde | |---|---|---| | Asunto-osakkeen, kuten kerrostalo- tai rivitalohuoneiston | 1,5 % | Verohallinto, luettu 26.8.2026 | | Kiinteistön, kuten omakotitalon tai kesämökin | 3 % | Verohallinto, luettu 26.8.2026 |

Lasketaan auki kahdella esimerkkihinnalla. Nämä hinnat ovat esimerkkejä, eivät markkinatietoa.

Esimerkki 1. Asunto-osake, kauppahinta 250 000 euroa. Vero on 1,5 prosenttia kauppahinnasta. 250 000 × 0,015 = 3 750 euroa. Ennen 1.1.2024 sama ostaja olisi ehdot täyttäessään maksanut nolla euroa.

Esimerkki 2. Omakotitalo, kauppahinta 250 000 euroa. Vero on 3 prosenttia kauppahinnasta. 250 000 × 0,03 = 7 500 euroa.

Ero asunto-osakkeen ja kiinteistön välillä on siis kaksinkertainen, ja ensiasunnon ostajalle muutos tarkoittaa käytännössä sitä, että kassaan on varattava tuhansia euroja enemmän kuin vanhan säännön aikana.

Huomaa, että jos ostat asunto-osakkeen, jolla on yhtiölainaa, laskuperuste ei ole pelkkä kauppahinta. Tarkista se Verohallinnon omasta ohjeesta tai varainsiirtoverolaskurista, joka on Verohallinnon julkaisema.

Kenelle vanha sääntö vielä pätee

Verovapaus säilyy vain silloin, kun sitova kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu ennen 1.1.2024. Verohallinto luettelee ne ehdot, joiden oli lisäksi täytyttävä:

Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.

Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.

Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta.

Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.

Verohallinto tarkentaa lisäksi, että vapaa-ajan kiinteistön, lomaosakkeen tai asumisoikeusasunnon omistaminen ei estä verovapautta, ja että ratkaisevaa on onko kauppakirja tehty ennen 1.1.2024.

Jos kuulut tähän joukkoon, kyse on käytännössä vanhoista kaupoista ja niiden jälkihoidosta: esimerkiksi ennen 1.1.2024 ostetusta tontista, jolle rakennettu talo valmistuu vasta myöhemmin. Verohallinto käsittelee tuon tilanteen omalla sivullaan ja edellyttää, että vero ensin ilmoitetaan ja maksetaan ja palautusta haetaan myöhemmin.

Muista ilmoitus, vaikka veroa ei tulisi maksettavaksi

Tämä on se kohta, joka menee useimmin ohi. Verohallinto sanoo:

Vaikka et maksaisi varainsiirtoveroa, muista joka tapauksessa tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja hakea kiinteistölle lainhuutoa. Tee myös muuttoilmoitus Digi- ja väestötietovirastoon.

Ilmoitusvelvollisuus ei siis riipu siitä, tuleeko veroa maksettavaksi. Kiinteistön ostajalla lainhuudon hakeminen on lisäksi oma erillinen velvollisuutensa, ja siihen liittyy oma määräaikansa.

Rakennuspaikka, jos ostit tontin ennen 1.1.2024

Tämä on se poikkeustilanne, joka on yhä elossa vuonna 2026 ja jota Verohallinto käsittelee omalla sivullaan. Jos olet ostanut maapohjan tai tontin ennen 1.1.2024 ja aiot rakentaa siihen ensiasunnon, verovapaus voi säilyä, mutta järjestys on tiukka: varainsiirtoveroilmoitus on ensin annettava, vero on maksettava ostetusta maapohjasta ja lainhuutoa on haettava Maanmittauslaitokselta. Vasta kun asuinrakennus on valmistunut, se on hyväksytty käyttöönotettavaksi ja olet alkanut käyttää sitä vakituisena asuntonasi, voit hakea maksamaasi veroa takaisin.

Verohallinto rajaa myös sen, kuinka suureen alaan verovapaus ulottuu. Verovapaus koskee enintään kaavan mukaista tonttia, ja kaavoittamattomalla alueella verovapaana rakennuspaikkana pidetään kiinteistöveron laskennan perusteena olevaa rakennuspaikkaa, kuitenkin enintään 10 000 neliömetrin alaa. Metsämaasta, pellosta ja toisesta rakennuspaikasta vero maksetaan normaalisti, ja tällöin on esitettävä perusteltu arvio siitä, miten kauppahinta jakautuu.

Käytännössä tämä tarkoittaa kolmea asiaa. Verovapaus ei tule automaattisesti vaan hakemuksella. Se haetaan takautuvasti, joten rahaa on ensin maksettava ulos. Ja jos kauppa sisälsi muutakin maata kuin rakennuspaikan, kauppahinta on jaettava, ja jakoperuste on ostajan esitettävä.

Mitä muita kuluja ensiasunnon ostajalla on

Vero ei ole ainoa erä kauppahinnan päällä.

• Kiinteistökaupassa kaupanvahvistus. Se on pakollinen, ellei kauppaa tehdä sähköisesti: mitä kaupanvahvistaja tekee.
• Asiakirjat. Osakekaupassa isännöitsijäntodistus, kiinteistökaupassa otteet ja todistukset. Kummankin hinta ja lähde: isännöitsijäntodistus.
• Kohteen kunnon selvittäminen. Vapaaehtoinen mutta usein järkevä: kuntotarkastuksen hinta 2026.

Koko kululista ja kaupan vaiheet järjestyksessä: asuntokauppa Suomessa.

Älä käytä kolmannen osapuolen laskuria

Verohallinto julkaisee oman varainsiirtoverolaskurinsa omalla sivustollaan. Emme tee sellaista emmekä aio tehdä. Verolaskuri, jonka ylläpitäjä ei ole veroviranomainen, on aina yhtä säädösmuutosta myöhässä, ja tässä nimenomaisessa asiassa myöhässä oleminen tarkoitti vuonna 2024 kokonaista poistunutta verovapautta.