Asuntokauppa Suomessa: asiakirjat, kulut ja vaiheet

Asuntokaupassa maksat kauppahinnan lisäksi varainsiirtoveron: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Asiakirjat ovat erilaiset sen mukaan kumpaa ostat. Tämä sivu kertoo, mitkä paperit tarvitaan, missä järjestyksessä ja mitä kukin niistä maksaa.

Mistä kannattaa aloittaa

Aloita siitä, kumpaa olet ostamassa, koska kaikki muu seuraa siitä. Jos katsot kerrostalo- tai rivitalohuoneistoa, ostat osakkeita ja sinun asiakirjasi tulevat taloyhtiöltä ja huoneistorekisteristä. Jos katsot omakotitaloa, tonttia tai mökkiä, ostat kiinteistön ja sinun asiakirjasi tulevat Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä kiinteistötietojärjestelmästä.

Tämä raja ei ole muodollisuus. Se ratkaisee, mikä paperi kertoo omistuksen, mikä paperi kertoo velat, kuka asiakirjan antaa ja tarvitaanko kaupantekoon ulkopuolista henkilöä lainkaan. Asunto-osakkeen ostaja ei näe lainhuutotodistusta lainkaan, eikä kiinteistön ostaja isännöitsijäntodistusta. Sitä ei sanota useimmilla sivuilla ääneen, ja siitä syntyy sekaannus.

Asunto-osake vai kiinteistö

Tämä taulukko on koko sivuston runko. Jokainen solu vie sivulle, joka selittää asian tarkemmin.

| | Asunto-osake | Kiinteistö | |---|---|---| | Mitä ostat | Osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan yhtä huoneistoa | Maan ja sillä olevat rakennukset | | Rekisteri | Huoneistotietojärjestelmä, mitä siihen on kirjattu | Kiinteistötietojärjestelmä, kiinteistörekisteriote | | Tunniste | Osakeryhmätunnus ja taloyhtiön y-tunnus | Kiinteistötunnus, neliosainen numerosarja | | Omistuksen todiste | Sähköinen omistajamerkintä tai paperinen osakekirja | Lainhuutotodistus | | Velat ja rasitteet | Yhtiölaina ja lainaosuus isännöitsijäntodistuksesta | Kiinnitykset ja rasitteet rasitustodistuksesta | | Varainsiirtovero | 1,5 % | 3 % | | Kaupanvahvistaja | Ei tarvita | Pakollinen, ellei kauppaa tehdä sähköisesti. Katso kaupanvahvistaja | | Tyypillinen iso riski | Tuleva putkiremontti ja sen lainaosuus | Rakenteiden kunto ja radon |

Mitä asuntokauppa maksaa

Kauppahinnan päälle tulee neljä erillistä erää, ja vain yksi niistä on vero.

Varainsiirtovero. Verohallinnon huomioruutu ilmoittaa kaksi kantaa: kiinteistöt ja rakennukset 3 %, asunto-osakkeet ja kiinteistöyhtiön osakkeet 1,5 %. Vero maksetaan oma-aloitteisesti ja siitä tehdään varainsiirtoveroilmoitus. Verohallinto julkaisee myös oman varainsiirtoverolaskurinsa, joten sellaista ei kannata etsiä muualta. Ensiasunnon ostajan verovapaus ei ole enää voimassa: mitä ensiasunnon ostaja maksaa nyt.

Kaupanvahvistus, vain kiinteistökaupassa. Maanmittauslaitos ilmoittaa hinnastossaan kaupanvahvistamisen maksuksi 143,00 € ja merkitsee sen arvonlisäveron kohdalle: ei arvonlisäveroa. Kaupanvahvistaja perii lisäksi matkakustannukset. Samassa hinnastossa Maanmittauslaitos hinnoittelee luovutuskirjan kopion 2,00 € sivulta.

Asiakirjat. Maanmittauslaitos perii otteesta tai todistuksesta 16 € kappaleelta sähköisessä asiointipalvelussa ja 19 € kappaleelta asiakaspalvelussa tai verkkolomakkeella, ja maksut on säädetty asetuksella. Kiinteistörekisteriote: mistä saat sen ja mitä se maksaa vertailee reitit rinnakkain. Asunto-osakkeen ostajalle vastaava paperi on isännöitsijäntodistus, jonka hinnan päättää taloyhtiön hallitus.

Kohteen kunnon selvittäminen. Tämä on ostajan oma valinta. Sana kuntotarkastus ei esiinny asuntokauppalaissa 843/1994 kertaakaan, joten se laki ei sitä asunto-osakkeen kaupassa vaadi. Kuntotarkastuksen hinta 2026 kertoo, mitä markkinoilla julkaistaan ja mitä maksuton reitti sisältää. Myyjän on esitettävä energiatodistus esittelyssä silloin kun laki sitä vaatii.

Vaiheet järjestyksessä

1. Esittely ja asiakirjat. Pyydä paperit ennen tarjousta, älä sen jälkeen. Osakekaupassa isännöitsijäntodistus liitteineen, kiinteistökaupassa lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote.
2. Oma ennakkotarkastus. Katso kohde itse. Kilpailu- ja kuluttajavirasto julkaisee taulukon siitä, mitä kuntoarvio, kuntotutkimus, kuntotarkastus ja kartoitus kukin ovat ja millä menetelmillä ne tehdään. Kummallakin puolella tästä on oma pykälänsä, eivätkä ne ole samansisältöiset: kiinteistön kaupassa maakaaren 2 luvun 22 §, asunto-osakkeen kaupassa asuntokauppalain 843/1994 6 luvun 12 §. Sanatarkat sitaatit ja niiden ero ovat kuntotarkastuksen hinta -sivulla.
3. Tarjous ja kauppakirja. Kiinteistön kauppa on maakaaren 2 luvun mukaan tehtävä kirjallisesti ja kauppakirja on allekirjoitettava.
4. Kaupanteko. Kiinteistökaupassa kaupanvahvistaja vahvistaa luovutuksen kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Osakekaupassa ei ole vastaavaa vaihetta.
5. Kirjaaminen. Kiinteistölle haetaan lainhuuto, osakehuoneistolle omistajamerkintä huoneistotietojärjestelmään. Lainhuudon määräaika on kuusi kuukautta luovutuskirjan tekemisestä.
6. Vero. Varainsiirtoveroilmoitus ja veron maksu oma-aloitteisesti.

Aloita tästä

Olet menossa asuntonäyttöön ensi viikonloppuna. Lue isännöitsijäntodistus ja tulosta sen kolmetoista lakisääteistä kohtaa mukaasi. Ne ovat kysymyslista.

Olet ostamassa omakotitaloa ja myyjä lähetti sinulle nipun pdf-tiedostoja. Aloita lainhuutotodistuksesta, jossa on kenttä kentältä selitetty esimerkki, ja siirry sitten rasitustodistukseen.

Et tiedä, mikä kohteen kiinteistötunnus on. Se selviää maksutta: näin selvität kiinteistötunnuksen.

Kaikki sivut

• Kiinteistötunnus. Mistä neliosainen numerosarja koostuu ja miksi kaikki kiinteistön asiakirjat haetaan sillä eikä osoitteella.
• Lainhuutotodistus. Omistuksen todiste kenttä kentältä, havainnollistavan esimerkin kanssa.
• Rasitustodistus. Kiinnitykset, panttikirjat, tieoikeudet ja ulosmittausmerkinnät.
• Kiinteistörekisteriote. Mistä otteen saa ja mitä reitit maksavat.
• Kaupanvahvistaja. Kuka vahvistaa kiinteistökaupan, mitä hän tarkistaa ja mitä hän ei tarkista.
• Isännöitsijäntodistus. Taloyhtiön talous, lainaosuudet ja tulevat korjaukset yhdellä paperilla.
• Huoneistotietojärjestelmä. Uusi rekisteri, paperinen osakekirja ja se mitä kesäkuussa 2026 tapahtui.
• Putkiremontti. Mitä se maksaa neliöltä ja miten sen näkee tulevan ennen kauppaa.
• Energiatodistus. Milloin pakollinen, kuinka kauan voimassa ja kuka rekisteriä pitää.
• Radon. Viitearvo, mittauskausi ja se mitä radonmittaus ei kerro.
• Kuntotarkastuksen hinta. Mitä julkaistut hinnat ovat ja mitä maksuton reitti sisältää.
• Ensiasunnon varainsiirtovero. Verovapaus poistui, ja tässä on mitä maksat nyt.
• Tietolähteet. Kuka kirjoittaa, mistä luvut on luettu ja miten virheet korjataan.

Mitä tämä sivu ei kerro

Tämä sivu ei kerro, kannattaako juuri sinun ostaa. Se ei arvioi yhdenkään kohteen hintaa eikä kuntoa, eikä siitä saa oikeudellista neuvontaa. Emme myy mitään emmekä välitä mitään.

Se ei myöskään kerro asuntolainasta. Laina on säänneltyä luotonantoa, se on pankkien aluetta, ja se on tämän sivuston ulkopuolella.