Mitä kaupanvahvistaja tekee?

Kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön luovutuksen kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Ilman vahvistusta luovutus on mitätön. Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan vahvistaminen maksaa 143,00 euroa, eikä maksusta peritä arvonlisäveroa. Lisäksi kaupanvahvistaja perii matkakustannukset.

Kiinteistökaupassa kaupanvahvistaja on pakollinen, asunto-osakekaupassa ei ole

Tämä on sivun tärkein lause ja se on koko asian ydin. Jos ostat kerrostalo-, rivitalo- tai paritalohuoneiston, ostat osakkeita etkä tarvitse kaupanvahvistajaa lainkaan. Jos ostat omakotitalon, tontin tai mökin, ostat kiinteistön ja kaupanvahvistaja on pakollinen.

Maanmittauslaitos sanoo seurauksen suoraan:

Ilman kaupanvahvistusta luovutus on mitätön, eikä ostaja voi saada lainhuutoa kiinteistöön.

Maakaaren 2 luku asettaa muotovaatimuksen:

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Sama luku päättää asian yksiselitteisesti: kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty siinä pykälässä säädetyllä tavalla.

Mitä kaupanvahvistaja tekee

Laki kaupanvahvistajista 573/2009 kuvaa tehtävän kapeasti:

Kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön luovutuksen merkitsemällä todistuksen luovutuskirjaan. Jos luovutuskirjaa on laadittu useita kappaleita, todistus on merkittävä jokaiseen niistä.

Sama laki asettaa hänelle neljä tarkastusvelvollisuutta ennen vahvistamista. Hänen on tarkastettava luovutuskirjan allekirjoittajien henkilöllisyys. Hänen on tarkastettava, että luovutuskirja on tehty maakaaressa säädetyllä tavalla. Hänen on tarkastettava, mistä rekisteriyksiköstä alue luovutetaan. Ja luovutusta ei saa vahvistaa, jos on selvästi perusteltua aihetta epäillä luovutuksen pätevyyttä.

Se on koko tehtävä. Hän on läsnä, hän tunnistaa allekirjoittajat, hän merkitsee todistuksen ja hän ilmoittaa luovutuksen eteenpäin.

Mitä kaupanvahvistaja ei tarkista

Tässä on se kohta, jossa ostajan odotus ja todellisuus eroavat eniten.

Kaupanvahvistaja ei ole sinun asianajajasi eikä neuvonantajasi. Hän ei arvioi, onko kauppahinta kohtuullinen. Hän ei tarkasta rakennuksen kuntoa. Hän ei neuvottele ehdoista puolestasi eikä kerro, kannattaako kauppa tehdä. Hän ei vastaa siitä, että kauppakirjan ehdot ovat sinulle edullisia.

Hän todistaa, että kauppa on tehty säädetyllä tavalla ja että allekirjoittajat olivat läsnä. Se on arvokasta ja välttämätöntä, mutta se on eri asia kuin neuvonta. Jos haluat jonkun, joka katsoo kauppaa sinun kannaltasi, se on eri henkilö ja eri lasku.

Mistä löydät kaupanvahvistajan ja mitä se maksaa

Maanmittauslaitos ylläpitää kaupanvahvistajahakua, joka sisältää sen oman kuvauksen mukaan tiedot kaikista Suomessa toimivista kaupanvahvistajista. Hakuun kirjaudutaan Suomi.fi-tunnistautumisen kautta. Jos tunnistautumista ei ole mahdollista käyttää, Maanmittauslaitos kehottaa tiedustelemaan kaupanvahvistajaa asiakaspalvelustaan.

Maanmittauslaitoksen omassa hinnastossa on kaksi riviä:

| Suorite | Hinta ilman arvonlisäveroa | Arvonlisävero | Lähde | |---|---|---|---| | Kaupanvahvistamisen maksu, kauppa tai muu luovutus | 143,00 € | Ei arvonlisäveroa | Maanmittauslaitos, luettu 26.8.2026 | | Luovutuskirjan tai muun asiakirjan kopio, sivulta | 2,00 € | Ei arvonlisäveroa | Maanmittauslaitos, luettu 26.8.2026 |

Hinnasto lisää, että kaupanvahvistaja perii lisäksi matkakustannukset. Ne eivät ole hinnastossa, koska ne riippuvat matkasta.

Maksu ei ole neuvoteltava. Laissa kaupanvahvistajista 573/2009 säädetään, että kaupanvahvistajan suoritteista perittävistä maksuista ja matkakustannusten korvauksesta säädetään maa- ja metsätalousministeriön asetuksella, ja että maksut määrätään kiinteiksi ja tehtävien hoidosta valtiolle aiheutuvien keskimääräisten kustannusten suuruisiksi.

Sähköinen kauppa: milloin kaupanvahvistajaa ei tarvita

Maanmittauslaitos sanoo tämän omalla sivullaan yhdellä lauseella:

Kiinteistövaihdannan palvelussa tehtävissä luovutuksissa ei tarvita kaupanvahvistajaa.

Maakaaren 2 luku vastaa tätä: kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä, ja myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on hyväksyttävä sähköinen kauppakirja samansisältöisenä.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että kaupanvahvistajan maksu on vältettävissä, jos molemmat osapuolet suostuvat sähköiseen kauppaan. Se ei sovi jokaiseen tilanteeseen, ja se on osapuolten sopimusasia, mutta se on olemassa oleva vaihtoehto josta harva ostaja tietää.

Mitä tapahtuu kaupanvahvistuksen jälkeen

Kaupanvahvistus ei siirrä omistusta rekisteriin. Se tekee kaupasta pätevän ja avaa tien seuraavaan vaiheeseen, joka on lainhuudon hakeminen.

Maakaaren 11 luvun mukaan lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tekemisestä. Maanmittauslaitos huomauttaa, että jos käytät sopimuksen teossa kaupanvahvistajaa, sinun ei tarvitse hakea lainhuutoa itse: voit pyytää kaupanvahvistajaa tekemään lainhuutohakemuksen puolestasi luovutusilmoituksen yhteydessä. Tämä on käytännön vinkki, joka säästää yhden vaiheen, ja se kannattaa sopia ennen kuin kaikki lähtevät kotiin.

Kun lainhuuto on myönnetty, se näkyy lainhuutotodistuksella. Ennen kauppaa taas kannattaa lukea kiinteistörekisteriote, jonka tilaamiseen tarvitset kiinteistötunnuksen.

Koko ketju alusta loppuun ja kaikki kulut yhdessä paikassa: asuntokauppa Suomessa.