Isännöitsijäntodistus: mitä siinä lukee ja mitä se maksaa

Isännöitsijäntodistus kertoo taloyhtiön talouden, lainat, korjaukset ja huoneiston tiedot. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 § luettelee kolmetoista asiaa, joiden on käytävä siitä ilmi. Yksi julkaistu hinta on 140,00 euroa kappaleelta, ja todistuksen tilaa yleensä myyjä.

Kuka sen antaa ja kuka sen tilaa

Asunto-osakeyhtiölaki asettaa velvollisuuden yhdelle henkilölle:

Isännöitsijän on pyynnöstä annettava osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus taikka tehtävä huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 17 a §:ssä tarkoitettu tietojen päivitys. Jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on esteellinen, velvollisuus antaa todistus taikka tehdä päivitys on hallituksen puheenjohtajalla.

Käytännössä todistuksen tilaa myyjä omalta isännöintitoimistoltaan, ja ostaja saa sen myyjältä tai välittäjältä. Ostajana et siis yleensä tilaa sitä itse. Se tarkoittaa myös, että et hallitse sen päiväystä, ja päiväys on tämän asiakirjan tärkein yksittäinen tieto.

Kolmetoista kohtaa, jotka laissa lukevat

Tämä on koko sivun ydin. Alla ovat ne kohdat, jotka asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n mukaan on käytävä todistuksesta ilmi, laissa käytetyssä järjestyksessä ja laissa käytetyin sanoin. Yksi poikkeus: kohdasta 12 on jätetty pois ne pykäläviittaukset, joilla laki nimeää valtuutusten säädöspohjan. Jokaisen kohdan perässä on se, mitä se tarkoittaa ostajalle.

1. Yhtiön taloudellinen tila. Onko yhtiöllä rahaa vai onko sillä velkaa. Katso tase ja lainat yhdessä, ei erikseen.
2. Tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista. Sanat "yhtiön tiedossa olevista" ovat tärkeät: yhtiö kertoo mitä se tietää, ei sitä mitä rakennuksessa on.
3. Maa-alueen omistussuhteet. Onko tontti yhtiön oma vai vuokralla. Vuokratontti tarkoittaa tonttivuokraa, joka näkyy vastikkeessa, ja vuokrasopimuksen päättymispäivää joka kannattaa katsoa.
4. Onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke. Lunastuslauseke antaa toiselle osakkaalle tai yhtiölle oikeuden lunastaa ostamasi osakkeet. Kauppa voi purkautua käsistäsi.
5. Tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista. Pinta-ala, huoneluku ja se, mitä yhtiö tietää juuri tästä huoneistosta.
6. Tiedot yhtiön osakkeiden kuulumisesta ja osakeryhmän omistajan kirjaamisesta osakehuoneistorekisteriin. Onko omistus jo sähköisenä merkintänä vai onko liikkeellä yhä paperinen osakekirja. Katso huoneistotietojärjestelmä.
7. Osakeryhmän osakeluetteloon merkityn omistajan nimi sekä osakeluetteloon merkitty osakkeisiin tai osakehuoneiston hallintaan kohdistuva käyttö- tai luovutusrajoitus, jollei osakkeenomistajaa ole kirjattu osakehuoneistorekisteriin. Myyjän nimen on täsmättävä. Loppuehto on se, joka kytkee tämän kohdan kohtaan 6: kun omistaja on jo rekisterissä, tieto luetaan sieltä.
8. Päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ja hallinnan kestoaika. Jos tässä on merkintä, huoneisto on otettu yhtiön hallintaan. Se on hälytys.
9. Osakkeenomistajan erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet. Tämä on se rivi, joka päiväyksen kanssa yhdessä rajaa sinun vastuusi.
10. Selvitys lainavastuista, jos vastuu yhtiön lainoista kohdistuu eri tavoin eri osakkeenomistajiin. Tästä näet oman lainaosuutesi. Se on usein suurin yksittäinen luku koko kaupassa.
11. Yhtiötä vastaan vireille pantu 6 luvun 36 §:ssä tarkoitettu kanne ja yhtiöjärjestyksen kohta, jota kanne koskee. Riita yhtiötä vastaan.
12. Voimassa oleva osakeantivaltuutus ja voimassa oleva valtuutus optio-oikeuksien tai muiden osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien antamisesta. Harvinainen mutta laissa vaadittu.
13. Muun lain nojalla todistukseen merkittävät tiedot. Tätä kautta muut lait lisäävät todistukseen omat vaatimuksensa.

Kohdat, joissa raha piilee

Kolme edellä olevaa kohtaa kannattaa lukea yhdessä, koska ne muodostavat sen summan jonka oikeasti maksat.

Yhtiölaina ja lainaosuus, kohta 10. Asunnon velaton hinta on kauppahinta plus lainaosuus. Kohta 10 kertoo, mikä lainaosuus tähän huoneistoon kohdistuu, ja se kannattaa laskea kauppahinnan päälle ennen kuin vertaa hintoja. Rahoitusvastike on se, jolla lainaosuutta lyhennetään.

Erääntyneet vastikkeet, kohta 9, ja todistuksen päiväys. Asunto-osakeyhtiölaki sanoo asian näin:

Uusi omistaja ei kuitenkaan vastaa sellaisesta entisen omistajan laiminlyömästä yhtiövastikkeesta tai maksusta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka on erääntynyt maksettavaksi ennen todistuksen päiväystä.

Ja vastuulle on katto:

Uuden omistajan vastuun enimmäismäärä on yhtä suuri kuin yhtiövastikkeen yhteenlaskettu määrä siltä kuukaudelta, jona omistusoikeus siirtyi, ja sitä välittömästi edeltävältä viideltä kuukaudelta.

Yhdessä nämä tekevät päiväyksestä rahaa. Tuore todistus, jossa erääntyneet vastikkeet on mainittu, kertoo sinulle tarkalleen mitä olet ottamassa vastaan.

Rakennusten kunto ja tulevat korjaukset, kohta 2. Tästä näkyy tuleva putkiremontti, jos se on jo yhtiön tiedossa. Kunnossapitotarveselvitys ja pitkän tähtäimen suunnitelma ovat todistuksen liitteitä eivätkä itse todistusta, joten pyydä liitteet erikseen jos niitä ei tullut mukana.

Hinta ja toimitusaika

Yhtä valtakunnallista hintaa ei ole. Asunto-osakeyhtiölaki sanoo maksusta vain yhden asian:

Todistuksesta sekä osakeryhmäkohtaisten tietojen päivittämisestä huoneistotietojärjestelmään voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

Hinnan päättää siis kunkin taloyhtiön oma hallitus, ja se vaihtelee. Yksi julkaistu esimerkki antaa mittakaavan. Helsingin Seudun Isännöitsijät Oy julkaisee omalla tilaussivullaan seuraavat luvut, luettu 26.8.2026:

| Suorite | Hinta | Toimitusaika | Lähde | |---|---|---|---| | Isännöitsijäntodistus, normaalitoimitus | 140,00 € / kpl | 3–4 arkipäivää | Helsingin Seudun Isännöitsijät Oy, 26.8.2026 | | Pikatoimituslisä | 65,00 € / kpl | viimeistään seuraavana arkipäivänä | Helsingin Seudun Isännöitsijät Oy, 26.8.2026 | | Isännöitsijäntodistus vuokrausta varten | 99,00 € / kpl | ei julkaistua toimitusaikaa | Helsingin Seudun Isännöitsijät Oy, 26.8.2026 |

Sama toimisto kertoo, mitä liitteitä hintaan sisältyy: toimintakertomus ja tilinpäätös, talousarvio, kunnossapitotarveselvitys, energiatodistus sekä mahdolliset huoneiston muutostyöilmoitukset, ja lisäksi yhtiöjärjestys. Se kertoo myös, että vuokrausta varten annettava todistus on sisällöltään suppeampi eikä siinä esitetä yhtiön lainatietoja eikä huoneiston vastike- ja lainatietoja.

Tämä on yhden toimiston julkaistu hinnasto eikä markkinan keskiarvo. Emme ole mitanneet muiden isännöintitoimistojen hintoja, ja se on tämän sivun tunnettu puute.

Mitä isännöitsijäntodistus ei kerro

• Ei huoneiston kuntoa. Se kertoo, mitä yhtiö tietää. Rakenteiden kunto on eri asia: kuntotarkastuksen hinta.
• Ei rakennuksen energiatehokkuutta yksinään. Se on energiatodistuksessa, joka on todistuksen liite eikä osa sitä.
• Ei tulevia päätöksiä. Yhtiökokous voi päättää korjauksesta huomenna. Todistus kertoo, mitä on päätetty tai mikä on varmuudella tiedossa.
• Ei naapureita eikä taloyhtiön ilmapiiriä. Kokouspöytäkirjat kertovat niistä enemmän, ja ne ovat eri asiakirja.
• Ei sitä, onko hinta kohtuullinen. Rekisteri eikä isännöitsijä arvota mitään.

Koko ketju ja kaikki muut kulut yhdessä paikassa: asuntokauppa Suomessa.