Rasitustodistus: mitä se kertoo ostajalle

Rasitustodistus kertoo, mitä kiinteistöön kohdistuu: kiinnitykset, panttikirjat, erityiset oikeudet ja ulosmittausmerkinnät. Sen antaa Maanmittauslaitos kiinteistötietojärjestelmästä, jota säätelee laki 453/2002. Se ei kerro omistajaa: omistus luetaan lainhuutotodistukselta.

Mitä rasitustodistuksella näkyy

Maanmittauslaitos kuvaa asiakirjan omalla sivullaan näin:

Rasitustodistuksesta ilmenevät rekisteriin kirjatut kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset, erityiset oikeudet sekä muistutustiedot.

Rasitustodistuksella näkyy tieto mahdollisista panttikirjoista, vuokraoikeuksista, hallinta-, eläke- tai käyttöoikeuksista, hallinnanjakosopimuksista tai ulosmittausmerkinnöistä.

Tämä on koko asiakirjan sisältö yhdessä lauseparissa, ja se on syytä lukea tarkkaan. Kolme pääluokkaa ovat kiinnitykset, erityiset oikeudet ja muistutustiedot, ja niiden sisällä Maanmittauslaitos luettelee merkinnät joilla on ostajalle täysin eri merkitys.

Kiinnitykset ja panttikirjat

Kiinnitys on vahvistus, jonka kirjaamisviranomainen tekee kiinteistöön, ja sen perusteella annetaan panttikirja. Panttikirja on se asiakirja, jonka pankki ottaa haltuunsa lainan vakuudeksi.

Ostajalle tästä seuraa kaksi asiaa. Ensimmäinen: kiinnitysten olemassaolo ei kerro velan määrää. Kiinteistöön voi olla vahvistettu kiinnityksiä satojen tuhansien edestä ilman että myyjällä on senttiäkään velkaa, koska panttikirjat voivat olla myyjän omassa hallussa. Toinen: kaupanteossa on sovittava, mitä panttikirjoille tapahtuu. Ne joko siirtyvät sinulle, ne kuoletetaan, tai myyjän pankki luovuttaa ne kauppahintaa vastaan.

Se, mitä rasitustodistus tässä kohtaa oikeasti kertoo, on kiinnitysten määrä ja järjestys. Järjestys ratkaisee, kenen saatava tulee ensin, jos kiinteistö joskus realisoidaan.

Erityiset oikeudet ja rasitteet

Maakaaren mukaan sopimukseen perustuva oikeus käyttää toisen omistamaa kiinteistöä kirjataan erityisenä oikeutena. Käytännössä nämä ovat niitä merkintöjä, jotka muuttavat sitä mitä ostat, vaikka pinta-ala pysyy samana.

• Tieoikeus. Joku muu saa ajaa tonttisi läpi. Tai sinä saat ajaa toisen läpi, mikä on yhtä tärkeä tieto ja usein välttämätön mökkikiinteistöllä.
• Vuokraoikeus. Kiinteistöllä tai sen osalla on vuokralainen, jonka oikeus jatkuu omistajanvaihdoksesta huolimatta.
• Hallinta-, eläke- ja käyttöoikeus. Tyypillisesti sukupolvenvaihdoksesta jäänyt oikeus asua tai käyttää osaa kiinteistöstä eliniän ajan.
• Hallinnanjakosopimus. Sopimus siitä, miten yhteisomistuksessa oleva kiinteistö on jaettu käytössä. Kahden omakotitalon paritalotontilla tämä on tavallinen ja tärkeä merkintä.

Jokainen näistä on merkintä, joka jää voimaan vaikka omistaja vaihtuu. Sitä ne tarkoittavat.

Ulosmittausmerkinnät ja muistutustiedot

Ulosmittausmerkintä tarkoittaa, että kiinteistöön kohdistuu ulosotto. Se on kaupan kannalta pysäyttävä tieto, ja se on syy lukea rasitustodistus tuoreena juuri ennen kaupantekoa eikä kuukausi aikaisemmin.

Muistutustiedot ovat rekisterin oma tapa merkitä, että johonkin on syytä kiinnittää huomiota. Ne eivät ole päätöksiä vaan huomautuksia, mutta ne ovat kysymyksiä joita ostajan kannattaa esittää.

Kun mitään ei kohdistu

Rasitustodistus ei jätä tyhjää kohtaa. Kun kiinteistöön ei kohdistu mitään, todistuksella on siitä nimenomainen merkintä. ostametsaa.fi julkaisee sen sanamuodon omalla palvelusivullaan:

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaan omaisuuteen ei kohdistu rekisteriin merkittäviä rasituksia tai rajoituksia, eikä uusia asioita ole vireillä.

Tämä on ostajan kannalta paras mahdollinen rivi, ja se on samalla se rivi joka kannattaa varmistaa omin silmin eikä myyjän kertomana.

Rasitustodistus ja lainhuutotodistus eivät ole sama asia

Nämä kaksi sekoitetaan jatkuvasti, ja sekaannus on kallis, koska ne vastaavat eri kysymykseen.

Lainhuutotodistus vastaa kysymykseen kenen. Kenelle kiinteistöön on viimeksi myönnetty lainhuuto, onko hakemuksia vireillä, onko määräaloja irrotettu. Lainhuutotodistus kenttä kentältä.

Rasitustodistus vastaa kysymykseen mitä. Mitä kiinteistöön kohdistuu: kiinnitykset, oikeudet, ulosmittaukset.

Ostaja tarvitsee molemmat, eikä toinen korvaa toista. Kolmas asiakirja, kiinteistörekisteriote, vastaa kysymykseen millainen: perustiedot, muodostuminen, kaavat ja osuudet yhteisiin alueisiin.

Mistä saat rasitustodistuksen

Todistuksen antaa Maanmittauslaitos, ja sen tilaamiseen tarvitset kiinteistötunnuksen. Maksu on säädetty maa- ja metsätalousministeriön asetuksella 780/2024, joka annetaan kiinteistötietojärjestelmästä ja siitä tuotettavasta tietopalvelusta annetun lain 453/2002 7 §:n nojalla.

Asetuksen liitteen maksutaulukon mukaan Maanmittauslaitos perii rasitustodistuksesta 16 € sähköisessä asiointipalvelussa ja 19 € asiakaspalvelussa tai verkkolomakkeella tilattuna. Asetus on 5 §:nsä mukaan voimassa 31.12.2026 saakka.

Reitit ja niiden erot rinnakkain: kiinteistörekisteriote, mistä saat sen ja mitä se maksaa.

Mitä rasitustodistus ei kerro

• Ei omistajaa. Se on lainhuutotodistuksella.
• Ei velan määrää. Kiinnityksen määrä ei ole velan määrä.
• Ei rakennuksen kuntoa eikä kosteusvaurioita. Mikään rekisteri ei kerro niitä.
• Ei kaavaa eikä rakennusoikeutta. Ne ovat kunnalla.
• Ei naapurisopimuksia, jotka eivät ole kirjattuja. Kirjaamaton sopimus ei näy rekisterissä, mutta se voi silti sitoa myyjää.

Kokonaiskuvan saa vain lukemalla kolme asiakirjaa yhdessä. Asuntokauppa Suomessa kertoo, missä järjestyksessä ne kannattaa hankkia.